Nebenkosten auf dem Schirm haben
Bei einem Hausbau machen die Nebenkosten einen beträchtlichen Teil aus
Das passende Grundstück ist gefunden, der Kaufpreis ist fix und die Baukosten sind kalkuliert – das Bauvorhaben kann also starten. Aber halt, etwas fehlt! Beim Hausbau werden weitere Ausgaben notwendig: die Nebenkosten für Bau- bzw. Erwerb. Wer diese in seiner Baufinanzierung nicht berücksichtigt, kalkuliert zu knapp.
Dies kann Bauherren früher oder später durchaus auf die Füße fallen. Welche Nebenkosten sie auf dem Schirm haben müssen, weiß Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte von Schwäbisch Hall.
Baunebenkosten umfassen alle Kosten, die zusätzlich zu den eigentlichen Ausgaben für den Hausbau anfallen. Unabhängig davon, ob man ein Fertighaus oder mit einem Architekten baut, machen sie einen nicht unerheblichen Anteil der gesamten Kosten aus. Die Faustregel besagt: Im Durchschnitt kann man mit Nebenkosten in Höhe von bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten rechnen. Bei einem Neubau im Wert von 300.000 Euro wären das 45.000 Euro.
Unvorhergesehene Ereignisse wie z.B. Baugrunduntersuchungen oder der Abtransport von Altmaterial, können die Nebenkosten auf bis zu 20 Prozent treiben. „Genauigkeit ist entscheidend für den Erfolg des Bauvorhabens: Wenn angehende Bauherren die einzelnen Kostenpunkte sorgfältig planen und berechnen, steht am Ende eine passgenaue Baufinanzierung“, betont der Experte.
Welche Nebenkosten können auf Bauherren zukommen?
Nebenkosten fallen in unterschiedlichen Phasen des Bauvorhabens an.
Vor der Bauphase ist mit folgenden Nebenkosten zu rechnen
Wird ein Makler in den Prozess eingebunden, ist die Maklerprovision zu entrichten. Ihre Höhe ist nicht gesetzlich geregelt, deshalb werden meistens zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises veranschlagt. Ohne einen Notar findet kein Kauf statt. Der Notar übernimmt den Grundbucheintrag. Hierfür fallen Kosten zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises an.
Wird ein Grundstück erworben – egal ob bebaut oder unbebaut – ist die Grunderwerbsteuer zu begleichen. Sie ist Ländersache; die Spanne reicht von 3,5 Prozent des Kaufpreises in Bayern bis 6,5 Prozent u. a. in Nordrhein-Westfalen.
Wer bauen möchte, benötigt eine Baugenehmigung. Zusammen mit dem Bauantrag fallen dafür rund zehn Prozent der Gesamtkosten an. Bei noch nicht erschlossenen Grundstücken können ein amtlicher und ein objektbezogener Lageplan eingefordert werden – sie schaffen Rechtssicherheit und klare Besitzverhältnisse. „Wichtig: Nur mit einer professionellen Vermessung werden die Dokumente anerkannt. Die Kosten dafür liegen zwischen ein paar hundert und etwa 3.000 Euro“, weiß Ralf Oberländer.
Bodengutachten ist wichtig
Liegt kein Bodengutachten vor, ist es ratsam, das nachzuholen. Darin werden wichtige Richtwerte wie z. B. die Versickerungsfähigkeit, Informationen zum Grundwasser, die Bodenklasse sowie seine Beschaffenheit ermittelt. Hier sollte man mit Kosten ab fünf Euro pro Quadratmeter rechnen. Bevor ein Grundstück bebaut werden kann, muss es erschlossen, sprich an das öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetzwerk angeschlossen werden. Die Gebühren sind unterschiedlich hoch; einzukalkulieren sind rund 10.000 Euro.
Auch während der Bauphase fallen Nebenkosten an
Die Bauphase ist erreicht. Und die Nebenkosten? Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall
Wer sich und die Baustelle versichert, verringert im Falle eines Schadens, dass die Kosten ins Unermessliche steigen. Um auf der sicheren Seite zu sein, ist der Abschluss zweier Versicherungen empfehlenswert: die Bauherrenhaftplicht (80 bis 300 Euro jährlich) und die Bauleistungsversicherung (0,1 bis 0,4 Prozent der Bausumme). Auf der Baustelle ist die erste Maßnahme der Aushub für den Keller oder die Bodenplatte. In Summe fallen dafür inklusive Entsorgung je nach Untergrund und Ort zwischen 5.000 und 20.000 Euro an. Auch die Anschlusskosten für Strom, Wasser, Telefon bzw. Glasfaser und eventuell Fernwärme sind zu berücksichtigen.
Ist die Bauphase abgeschlossen, stehen Innenausbau, Einrichtung und Gestaltung der Außenanlagen an. Auch diese Kosten sollten Bauherren bei der Kalkulation frühzeitig bedenken.
Wie lässt sich bei den Nebenkosten sparen?
Insgesamt lassen sich Baunebenkosten nur in einem sehr geringen Maße reduzieren. Tipps gibt es aber: Wer nicht mit einem Makler zusammenarbeitet, muss keine Maklercourtage entrichten. Auch bei der Grunderwerbsteuer gibt es Einsparmöglichkeiten: Wenn man etwa ein Haus selbst bauen will, sollte man Grundstück und Immobilie getrennt kaufen. Erwirbt man beides von einem Verkäufer, zahlt man mehr Grunderwerbsteuer. Darüber hinaus: Je mehr Eigenleistungen der Bauherr erbringt, desto geringer fallen die Baunebenkosten aus.
„Allerdings sollten nur Leistungen in Eigenregie ausgeführt werden, die dies auch zulassen, wie z. B. das Anlegen einer Terrasse. Viele Arbeiten benötigen einen Experten. Dazu zählen Vermessungsarbeiten oder alles, was mit Anschlüssen zu tun hat. Hier ist es ratsam, auf örtliche Handwerker zurückzugreifen“, erklärt Ralf Oberländer.
Insgesamt hilft es, die Nebenkosten beim Hausbau großzügig zu kalkulieren. Hierfür kann man auf Eigenkapital wie Barvermögen, Ersparnisse auf Konten oder Bausparguthaben zurückgreifen. „Angehende Bauherren sollten sich vorher mit einem Berater zusammensetzen und eine umfassende Finanzierung planen. Allein schon, auch um die Möglichkeit einer Nachfinanzierung abzustecken, sollte die Kreditsumme doch nicht ausreichen“, rät der Experte.
