Nebenkosten: Was Vermieter dürfen

Nebenkosten: Wer hinschaut, kann Geld sparen

Nebenkosten werden oft als „zweite Miete“ bezeichnet. Ein Anteil der Nebenkosten an der Miete von 30 % und mehr ist inzwischen keine Seltenheit mehr. Doch ist die höhere Rechnung wirklich ausschließlich auf gestiegene Heiz- und Warmwasserkosten zurückzuführen oder verstecken sich auch Forderungen des Vermieters dahinter? Was Sie bei der Nebenkostenabrechnung beachten sollten, haben wir hier für Sie zusammengestellt.

Nebenkosten: Jede zweite Rechnung ist falsch
Deutscher Mieterbund und Mietervereine raten dringend, Nebenkostenabrechnungen intensiv zu prüfen. Denn: Gut die Hälfte aller Abrechnungen sind falsch oder fehlerhaft. Das liegt unter anderem daran, dass sich im Mietrecht in den vergangenen Jahren ständig Veränderungen ergeben haben. Wer genau hinschaut, kann also bares Geld sparen. Wer Fehler findet, sollte unbedingt auf die Einhaltung der Formalien und Fristen achten, um seine Forderungen problemlos durchzusetzen. Rechtsexperten empfehlen hier, innerhalb von 14 Tagen einen Rechtsbeistand (z. B. Mieterverein) aufzusuchen und gegebenenfalls Klärung oder eine neue Abrechnung beim Vermieter einzufordern.

Mieter haben das Recht, Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen zu verlangen. Auch das Kopieren oder Abfotografieren der Rechnungen ist erlaubt. Des Weiteren kann der Mieter eine zweite Person zur Einsicht mitbringen oder einen Dritten in seinem Namen schicken, wie beispielsweise einen Mietrechtsexperten. In der Regel müssen Mieter für die Einsichtnahme ins Büro des Vermieters oder der Verwaltung. Nur wenn dem Mieter der Weg ins Vermieterbüro unzumutbar ist, kann er auch die Zusendung von Fotokopien fordern.

Haben Sie nach der Einsichtnahme und der Prüfung der Belege immer noch Bedenken, sollten Sie sich an Experten wenden, zum Beispiel an den örtlichen Mieterverein. Rechtliche Schritte gegen die Abrechnung sollten immer erst der letzte Schritt sein, denn die Kosten für Anwalt und ein mögliches Gerichtsverfahren können enorm sein.

Was zählt zu den Nebenkosten?
Zu den Nebenkosten gehören:

– Grundsteuer
– Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten
– Kosten für den Aufzug
– Straßenreinigung
– Müllabfuhr, Sperrmüllentsorgung
– Entwässerung
– Beleuchtung
– Schornsteinreinigung
– Gartenpflege
– Sach- und Haftpflichtversicherungen
– Hauswart
– Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz
– maschinelle Wascheinrichtungen
– Hausreinigung
– Ungezieferbekämpfung
– sonstige Betriebskosten (sofern sie im Mietvertrag explizit benannt werden)

Nebenkosten: Abrechnungsschlüssel überprüfen
Der Abrechnungsschlüssel orientiert sich üblicherweise an der Wohnfläche oder der Anzahl der im Haus lebenden Personen. Mieter sollten darauf achten, dass der Abrechnungsschlüssel mit den Vereinbarungen im Mietvertrag übereinstimmt und ob er geltendem Recht entspricht. Beispielsweise muss der Vermieter auch die nicht vermieteten Wohnungen in die Kostenumlage mit einbeziehen. Das Kammergericht Berlin urteilte dazu, dass die Nebenkosten nicht nur auf die vermietete Wohnfläche verteilt werden dürfen, sondern sich auf die gesamte Wohnfläche beziehen müssen. Der Vermieter hat nämlich das Vermietungsrisiko zu tragen.

Des Weiteren ist der Vermieter nicht berechtigt, Heizkosten oder sonstige Nebenkosten für leerstehende Wohnungen auf die Mieter umzulegen. Der Vermieter hat die anteiligen Grundkosten und die Verbrauchskosten für diese Wohnungen selbst zu tragen.

Nebenkosten: Nach einem Jahr muss die Abrechnung vorliegen
Exakt und bestimmten Regeln folgend mussten Nebenkostenabrechnungen schon immer sein. Seit der Einführung des neuen Mietrechts im Jahr 2001 muss es aber auch recht schnell gehen. Der Gesetzgeber hat den Vermietern dabei im Vergleich zu der früheren Regelung relativ enge Fristen gesetzt. Ziel der Gesetzesreform war es, die Nebenkosten für den Vermieter überschaubar zu halten. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung vorlegen. Ansonsten verliert er Ansprüche auf eventuelle Nachzahlungen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht selbst verschuldet. Dies ist Beispielsweise der Fall, wenn der Mieter unbekannt verzogen ist, oder die Versorger ihre Abrechnung dem Vermieter zu spät haben zukommen lassen. Umgekehrt gilt: Ergibt eine verspätet abgelieferte Nebenkostenabrechnung, dass der Mieter Geld zurückbekommt, hat er weiterhin Ansprüche darauf.

Wer große Schwierigkeiten hat, das Geld für die Nachzahlung auf einen Schlag aufzubringen, sollte seinen Vermieter darum bitten, die Summe in Raten zahlen zu dürfen.

Dieser Beitrag ist zuerst erschienen auf www.ruv.de

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