Erbfall: Bei Immobilien ist dann vieles zu beachten
Erbfall: Wird eine Immobilie in der Familie vererbt, geht das Finanzamt meistens leer aus
Erbfall als Normalfall: Dass eine Immobilie vererbt wird, ist in Deutschland eher die Regel denn die Ausnahme. Fast zwei Drittel aller Bundesbürger, die etwas vererben wollen, wollen eine Immobilien übertragen. Dies geht aus einer Allensbach-Studie hervor. In den meisten Erbfällen werden keine Abgaben an das Finanzamt fällig – so denn wichtige Regelungen eingehalten werden.
Es klingt zunächst einmal sehr positiv: Ehegatten, Partner in eingetragenen Lebensgemeinschaften und Kinder können ein Eigenheim komplett steuerfrei erben. Aber jetzt kommt das „Achtung“: Voraussetzung für das steuerfreie Erben ist, dass der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst genutzt hat und die Erben anschließend mindestens zehn Jahre darin wohnen. Das bedeutet dann konkret: In diesen zehn Jahren darf die Immobilie nicht verkauft, vermietet oder verpachtet werden und auch der Hauptwohnsitz darf nicht verlegt werden – andernfalls hält der Fiskus doch noch die Hand auf.
Für den im engsten Familienkreis eher seltenen Erbfall, dass Erbschaftssteuer auf eine Wohnimmobilie fällig wird, hat der Gesetzgeber eine Hintertür gelassen: Haus- oder Wohnungserben können beim Finanzamt eine Stundung der Steuer für bis zu zehn Jahre beantragen, wenn diese nur durch den Verkauf der Immobilie aufzubringen wäre.
Erbfall: Steuerfrei unter Vorbehalt
Es gilt noch eine weitere Einschränkung für die Erben, sprich: die Kinder: Die Wohnfläche darf im Erbfall nicht größer als 200 Quadratmetern sein. Überschreitet sie diesen Wert, werden für jeden Quadratmeter mehr Steuern fällig. Allerdings haben Kinder einen Freibetrag von 400.000 Euro. Das Angenehme daran ist, dass dieser Freibetrag durch eine selbst genutzte Immobilie nicht angetastet wird.
Erbfall: Es gilt vieles zu regeln, wenn eine Immobilie von einer auf eine nächste Generation übertragen werden soll. Foto: fotolia
Kinder können also neben dem Elternhaus noch weiteres Vermögen – etwa Wertpapiere oder Bargeld – bis zu einem Gesamtwert von 400.000 Euro steuerfrei erben. Der Gesetzgeber hat auch hier den Vorbehalt einer 10-Jahres-Frist eingebaut: Zieht man vor Ablauf dieser Frist aus, rechnet das Finanzamt neu. Steuerfrei bleibt man dann nur, wenn Immobilie und sonstiges Erbe zusammen nicht die Freibetragsgrenze von 400.000 Euro übersteigen.
Nehmen wir einen weiteren denkbaren Erbfall: die nicht selbst genutzten Immobilien. Dazu zählt beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung. Dort wird der Ertragswert ermittelt, wofür auch Faktoren wie Jahresmiete und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden. Vom ermittelten Wert werden Schulden und Verbindlichkeiten des Erblassers abgezogen, der verbleibende Rest ist ausschlaggebend für die Erbschaftssteuer.
Bei mehreren oder besonders hochwertigen Immobilien lohnt es sich, über eine Schenkung nachzudenken. Für die sogenannte vorgezogene Vermögensübertragung gelten weitgehend dieselben Regeln wie für den Erbfall. Aber: Der steuerliche Freibetrag pro Kind in Höhe von 400.000 Euro kann bei Schenkungen mit einem Abstand von zehn Jahren von jedem Kind immer wieder neu in Anspruch genommen werden.
Erbfall: Geschenkt ist geschenkt
Schenkungen sind ein sehr konsequenter Schritt und können nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden, wenn es etwa zum Streit mit den Kindern kommt. Daher sollte der Schenker mit seinen Kindern unbedingt ein im Grundbuch eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchsrecht vereinbaren. Nießbrauch bedeutet, dass die Eltern unbegrenzt im Haus wohnen bleiben und es auch wirtschaftlich nutzen, also beispielsweise vermieten, dürfen.
Was also tun, um die Übertragung von Immobilien optimal zu regeln?
- Beschäftigen Sie sich rechtzeitig mit dem Thema
- Legen Sie alles in einem Testament, einem Erbschafts- oder Schenkungsvertrag fest
- Ziehen Sie unbedingt einen erfahrenen Steuerberater oder Fachanwalt für Erb- und/oder Steuerrecht hinzu, der alle Details individuell würdigen und damit den Erbfall so problemlos und vorteilhaft wie möglich gestalten kann
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